В Думе в очередной раз пытаются ужесточить закон по отношению к тем, кто занимается строительством недвижимости. Законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд» был внесен депутатом Олегом Валенчуком еще в прошлом году. Документ проходил экспертизы и согласования, в середине апреля этого года был одобрен аппаратом Правительства РФ и рекомендован к рассмотрению депутатами по существу вопроса.

Если этот законопроект будет принят, отобрать землю у девелоперов будет гораздо проще. Изъят будет любой участок, сданный под цели строительства в аренду или проданный в собственность, если в течение трех лет застройщик не получил разрешения на строительство и не начал свой проект. Предполагается, что в данном случае за счет участка будут удовлетворяться государственные нужды. Однако юристы полагают, что это закон породит еще один рычаг давления на девелоперов. Лучшую землю будут получать те, кто лучше договорится с чиновниками на местах, имеются в виду земельные участки, отнятые у других девелоперов. 

Что будет с этим законопроектом, пока неясно. Кое-кто утверждает, что в документе много противоречий, так что неизвестно, насколько он будет полезен. Многие депутаты и глава Комитета по собственности Виктор Плескачевский считают, что в текущем виде этот закон принимать не стоит, слишком много в нем лазеек для коррупционеров. При этом есть очень много влиятельных людей, крайне заинтересованных в скорейшем принятии этого закона.

По мнению источника из «Бизнес-журнала», из-за финансового кризиса многие девелоперы вынуждены откладывать строительство перспективных проектов. В то же время эта земля представляют интерес для многих дружных с местными чиновниками фирм. Если закон будет принят, могут последовать передел рынка и изъятие земель в пользу «особ, приближенных к императору». Закон обсуждался сначала в апреле, затем в мае. Во время первого обсуждения глава Комитета по собственности заявил, что этот документ − схема «отъема чужой собственности, которая позволяет под благовидным предлогом удовлетворения государственных или муниципальных нужд на основании решения конкретного чиновника изъять любой земельный участок из частной собственности».

На следующем заседании, также проходившем под руководством Плескачевского, было сказано, что в тексте законопроекта не учтен очень важный момент: когда закон начнет действовать, в органах власти проявится коррупция, что поспособствует рейдерским захватам. Кроме того, недоумение вызывает пункт документа, касающийся возможности изъятия земельных участков в пользу непонятных юридических лиц, действующих в «общественном интересе». Что это такое, юристы не знают, в законе это не определено.

В приемной Плескачевского сообщили, что позиция депутата по поводу обсуждаемого закона осталась прежней: перед принятием нужно внести поправки, которые уменьшили бы его коррупционную емкость данного документа.

Чем же так плох этот законопроект? Дело в том, что в нашей стране процессы получения согласований и разрешений крайне непрозрачны, и происходит все это крайне медленно. Частенько чиновники намеренно тормозят процесс, желая получить мзду «за скорость».

Если же будет принят новый закон, сроки согласований могут еще больше растянуться, а денежные аппетиты чиновников еще более вырастут

По словам Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК «Конти», чтобы получить разрешение на строительство нужно два-три года, а для крупных проектов – 4−5 лет. Таким образом, данный закон вообще лишает девелоперов возможности что-то строить.

Российские чиновники имеют право абсолютно безнаказанно не выдавать разрешение в течение трех лет. Обычно настоящая причина этого кроется в небесплатном продвижении интересов другой компании. Таким образом, данный закон создает почву для «земельного рейдерства» при формальной административной поддержке.

По словам генерального директора ООО «Пионерстрой инвест», руководителя московского подразделения ГК «Пионер» Олега Сороки, данный документ дает перевес властно-государственному подходу к решению вопросов и умаляет роль экономического и рыночного подходов. Между тем, если повысить земельный налог или арендную плату за земельный участок, это будет хорошим стимулом для девелоперов не затягивать строительство. 

 Далее, обсуждаемый законопроект не может предусмотреть всех обстоятельств, которые могут отодвинуть сроки строительства. Как быть в тех случаях, когда правообладатель земельного участка не виноват? Решение в любом случае будут принимать чиновники и это открывает простор для коррупционных махинаций.

Исполнительный директор компании «Маршал Эстейт» Андрей Вяткин, согласен, что вопрос «простаивания» земель очень актуален, но сомневается, что обсуждаемый закон улучшит ситуацию. «Запреты никогда не давали хороших результатов», − говорит он. Вяткин считает, что если закон будет принят, количество злоупотреблений при проведении рыночной оценки будет колоссальным: «Проект закона не сможет выдержать проверки на коррупционную составляющую, которой сегодня должны подвергаться все законы и нормативные акты».

Юрий Синяев из ГК «Конти» подтверждает: в условиях отечественного строительного рынка изъятие законно приобретенного участка земли − неправильная мера. Он полагает, что конечно, должны быть способы повлиять на девелопера, который нарушает сроки строительства, но это должны быть рыночные меры (налоги, штрафы и т. п.), которые будут стимулировать деятельность девелопера. То, что предлагается сейчас, напротив, не дает возможности ничего делать. 

Во многих случаях этот закон, если он будет принят, окончательно поставит крест на проектах, а для кого-то – и на самом бизнесе, − так думает Ирина Наумова, директор по маркетингу компании «НДВ Недвижимость».

Эксперты говорят в один голос: этот закон нельзя принимать при существующем уровне коррупции, нужно сделать более простой и быстрой процедуру получения разрешений на строительство, снизить чиновничий произвол. «Сначала нужно решить эту проблему и многие другие, а уже потом принимать жесткие меры, стимулирующие девелоперов к развитию земельных участков», − утверждает Юрий Синяев. Сейчас же, считает он, законопроект может привести к переделу рынка. 

Илья Свиридов, генеральный директор «Земельных дел конторы», полагает что самые «жирные» куски уже разобраны «кем следует», и их владельцы не дадут себя в обиду, зато могут пострадать другие, менее защищенные. Свиридов также считает, что в случае принятия закона последуют изменения на рынке недвижимости: сначала упадут цены на объекты, подходящие под описание, данное в законе. Как работает закон, против кого он направлен на самом деле, будет понятно после первых прецедентов. Конечно, нужен закон, не позволяющий девелоперам халатно относиться к своим обязательствам. Но этот закон должен быть объективным и учитывать все тонкости и обстоятельства, влияющие на воплощение девелоперских проектов в жизнь. 

Многие юристы меж тем говорят, что в действующем законодательстве уже есть процедура изъятия земель, она работает с того момента, как был принят Земельный кодекс. Как рассказал Илья Свиридов, изъятие производится, когда участок земли нужен власти для воплощения какого-то масштабного проекта — строительства дороги, инженерных объектов. В этом случае принимается распорядительный документ, в котором прописывается повод изъятия, перечень кадастровых объектов, подлежащих изъятию, и порядок компенсации. При этом со стороны властей возможна отмена ранее принятых решений о строительстве объектов из-за нарушения инвестором или девелопером их обязательств. Например, в договор аренды земли в Москве, предусматривающий строительство, всегда вписываются особые условия по срокам строительства и ввода в эксплуатацию. Согласно букве закона, срыв этих сроков дает право на расторжение договора. Так что без специального закона можно обойтись. Свиридов также отметил, что в реальности даже самые известные строительные компании в силу различных причин запаздывают по срокам. В любом случае, способ воздействия на девелопера в законе предусмотрен.

Юрий Синяев полагает, что если отобрать у девелоперов участки, то многие компании просто уйдут с рынка.

Рынок недвижимости томится в ожидании. В случае принятия закона в нынешнем виде, девелоперам не поздоровится. Как скажется этот закон на рынке – непонятно. На данный момент большая часть законопослушных участников рынка на стороне Виктора Плескачевского сотоварищи.