Паевый инвестиционный фонд (ПИФ) – в последнее время этот термин всё чаще входит в  обиход экономически активного среза общества, а соответственно появляется много как вопросов по деятельности данного инструмента ведения экономической деятельности, так и попыток ответа на все вопросы, возникающие при применении структуры ПИФов в деятельности как организаций, так и частных инвесторов.

На сегодняшний день структура деятельности ПИФов хорошо известна и применяется определённым и достаточно не большим кругом хозяйствующих субъектов, не говоря уже о физических лицах (частных инвесторов). Но с каждым днём количество желающих использовать конструкцию ПИФов растёт, а с ними растёт и количество вопросов по их деятельности и предложений использования данных конструкций, так давайте вместе разберём эффективность и проблемы деятельности ПИФов на основании опыта приобретённого за время работы с ПИФами, болезней роста системы ПИФов и методах их лечения. Да, ответить на все вопросы конечно же не возможно, но выработать позиции и мнения, правила работы и определить основные направления развития этой довольно интересной конструкции полагаю будет в наших силах. Итак предлагаю для вновь интересующихся данной темой собеседников а также уже для коллег, в данных вопросах поднаторевших предложить совместную дискуссию о деятельности ПИФов, их проблемах и развитии и использовании. Для начала предлагаю на мой взгляд наиболее точные формулировки при рассмотрении данного вопроса:   

Паевый инвестиционный фонд (ПИФ) это современный инструмент инвестирования, позволяющий пайщикам сохранять и приумножать свои сбережения. Средства пайщиков передаются в доверительное управление управляющей компании (УК). Сам ПИФ юридическим лицом не является и представляет собой инвестиционный портфель, т.е. набор активов (акций, облигаций, недвижимого имущества и п.р.), купленных на средства пайщиков управляющими.
При вложении денежных средств в паевые инвестиционные фонды, инвестор заключает с управляющей компанией договор доверительного управления и становится владельцем некоторого количества паёв
Инвестиционный пай - именная ценная бумага, удостоверяющая право инвестора на долю в имуществе паевого инвестиционного фонда.
Паи выдает управляющая компания, осуществляющая доверительное управление выбранным паевым инвестиционным фондом.
Активы, передаваемые в паевые фонды, остаются собственностью пайщиков. При этом управляющая компания осуществляет доверительное управление фондом (ПИФом).
Количество выпускаемых инвестиционных паев устанавливается управляющей компанией.
Инвестиционный пай существует в бездокументарной форме, и представляет собой электронный документ, запись на счетах в специальной компьютерной программе. То, что инвестор стал владельцем пая инвестиционного паевого фонда, подтверждает выписка из реестра владельцев паев.
Стоимость инвестиционного пая зависит от стоимости чистых активов ПИФа, и может меняться каждый день, в зависимости от ситуации например на фондовом рынке. Текущая стоимость пая определяется как отношение суммы чистых активов фонда к количеству всех паев, составляющих фонд.

Паевые инвестиционные фонды бывают:
- Открытые
- Закрытые
- Интервальные

Открытые паевые инвестиционные фонды (ОПИФ) – фонды, в которых инвестор имеет возможность купить и продать свой пай в любой рабочий день. Основным преимуществом открытых паевых фондов перед интервальными ПИФ или закрытыми фондами (ЗПИФ) является их ликвидность.
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) создаются как правило под конкретный проект, и продать свои паи можно только после завершения этого проекта. Закрытый фонд создается для прямых инвестиций, на срок до 15 лет. В ЗПИФ имеется фиксированное количество паев. Поэтому когда паи инвестиционного фонда приобретаются кем-либо, соответствующее их количество должно быть продано другим лицом. Создание и выпуск дополнительных паев или выкуп паев обычно невозможен без согласия пайщиков. Закрытые ПИФы удобны для среднесрочных инвестиций.
 Погашение паев ЗПИФ производится по окончании срока, на который создается фонд. Активы закрытого паевого фонда могут составлять ценные бумаги ЗАО и ОАО, недвижимость.
Интервальный паевой инвестиционный фонд (ИПИФ) – фонд, инвестиционный пай которого удостоверяет право владельца этого пая требовать от управляющей компании погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее этот паевой инвестиционный фонд, не реже одного раза в год в течение срока, определенного правилами доверительного управления этим паевым инвестиционным фондом.
В доверительное управление открытым и интервальным паевыми инвестиционными фондами учредители доверительного управления могут передавать только денежные средства.
Как правило, ОПИФ и ИПИФ используется для привлечения средств частных пайщиков, которые в свою очередь могут получить значительный доход от вложения в пай.

В связи с тем, что наиболее чаще в последнее время к конструкции ПИФов проявляют интерес хозяйствующие субъекты, а именно владельцы недвижимости, строители, банки, то удовлетворяя их интерес, да простят меня частные инвесторы, пожалуй, начнём с Закрытых паевых инвестиционных фондов.
На российском рынке коллективных инвестиций закрытые ПИФы (ЗПИФ) на сегодняшний день являются лидерами по объему привлеченных средств.
Сегодня на российском рынке коллективных инвестиций представлены закрытые ПИФы следующих видов:
1. Закрытые фонды недвижимости
2. Закрытые фонды акций
3. Закрытые фонды смешанных инвестиций
4. Закрытые фонды прямых инвестиций
5. Закрытые ипотечные фонды
6. Закрытые фонды особо рисковых (венчурных) инвестиций
Самыми популярными из закрытых фондов являются ЗПИФ недвижимости – Закрытые паевые фонды недвижимости.
Закрытые паевые фонды (ЗПИФ) – особый тип ПИФов на рынке коллективных инвестиций в силу того, что они обладают рядом особенностей, не свойственных открытым и интервальным ПИФам. Рассмотрим эти особенности.
1. Паи закрытых фондов можно купить только при формировании фонда и при выпуске дополнительных паёв, а погасить при прекращении деятельности ПИФа. Маленькая оговорка – паи некоторых закрытых ПИФов так же, как открытых и интервальных, можно купить или продать на бирже. 
2. Учитывая особенности погашения паев закрытых ПИФов, их управляющие получают большую свободу в инвестировании средств, чем управляющие интервальных и тем более открытых ПИФов. В закрытом фонде нет необходимости поддерживать ликвидность портфеля для обеспечения требований клиентов по возврату средств, что во многом способствует долгосрочным инвестициям в низко ликвидные активы. Так, в зависимости от вида ПИФа средства пайщиков вкладываются в недвижимость, в ипотечные закладные, в акции, облигации, векселя и доли малых и средних высокотехнологичных компаний и т.д. Таким образом, потенциально закрытые фонды способны принести инвестору большую доходность. При этом конечно не стоит забывать об интересе управляющих компаний в увеличении стоимости пая, т.к. по договору доверительного управления они получают вознаграждение в виде процента от средней суммы стоимости чистых активов Фонда. Это может являться определённой страховкой от существенных понижений стоимости паёв. Если конечно, как зачастую бывает, УК не является «карманной» компанией пайщика и не действует фактически по его указанию.
3. В отличие от открытых и интервальных фондов, количество инвестиционных паев закрытого ПИФа ограничено и оговорено в Правилах доверительного управления закрытого ПИФа. Паи закрытых фондов могут перепродаваться, в принципе для этого они и обращаются на биржах. Кроме того, может быть организован выпуск дополнительных паев.
4. Все основные моменты деятельности закрытого фонда решаются на общем собрании пайщиков, если это прописано в правилах доверительного управления. В частности, на таком собрании пайщики могут принять решение о досрочном прекращении работы фонда, о смене управляющей компании фонда, внесении изменений и дополнения в Правила доверительного управления фондом, принятии решения о дополнительном выпуске паев фонда и т.д.
5. Пайщик ЗПИФа может внести в состав имущества фонда не только денежные средства, но и недвижимое имущество и имущественные права на недвижимое имущество или иное имущество, предусмотренное Правилами доверительного управления фондом.
Таким образом, закрытые паевые инвестиционные фонды являются эффективным инструментом инвестирования и, по мнению аналитиков и что показывает практика, их популярность среди инвесторов будет расти.    

Предлагаю начать с наиболее распространённых ЗПИФов а именно ЗПИФ недвижимости и рентный ЗПИФ.
Итак ЗПИФ недвижимости/рентный:
Почему ими пользуются? Конечно же:

Для владельцев недвижимости:
- Нет налога на недвижимость и ура, после долгих дебатов с регулятором и Министерством финансов наконец-то и на землю;
- Рейдеры, расстроятся и пройдут мимо вашей собственности;
- Сдаёте недвижимость в аренду, пожалуйста, отложенное налогообложение и возможность реинвестирования средств полученных от аренды, внутри фонда и размещение активов фонда в финансовые инструменты в т.ч. в ценные бумаги;
- Защищенность объектов имущества фонда от претензий к владельцам паев при процедуре банкротства.

Для застройщиков/девелоперов:
- У Вас земля (права), у инвестора (например: банка) деньги, Вы в имущество ПИФа вносите права на землю, инвестор деньги, Вы оба – пайщики, построили, прибыль поделили. Обошлись без кредита как такового.
- Хотите быть единственным пайщиком в фонде, пожалуйста, внесли «права» в ПИФ, и кредит в залог паёв.
В прочем вариантов может быть много. Опять же для иностранных инвесторов картина ПИФов прозрачнее, нежели привычные для Российского бизнеса «дочки», и инвестируют они, как показывает практика, в ПИФы охотнее, нежели разбираются в специфике деятельности дочерних организаций.
При продаже недвижимости опять же процедура передачи прав упрощается.     

Для Банков:
Ваши должники не могут выполнять свои обязательства, нужно забирать залоги… На баланс Банка вешать - конечно нет. Кучу дочек организовывать и держать на их балансе недвижимость, можно конечно, но только если деньги на налоги имеются лишние. И тут на помощь приходит ПИФ например рентный. Передаёте недвижимость в ПИФ (Как? Для каждого случая есть свои варианты), на баланс банка вешается пай, стоимость которого, кстати, можно регулировать в зависимости от текущей необходимости, и при этом нет налогов, необходимости содержать персонал «дочек» и думать, что делать с недвижимостью, когда в текущей ситуации она утратила свою ликвидность, но в перспективе имеет тенденцию к её росту. 

     Анализируя рост управляющих компаний и фондов, регистрируемых под управлением вновь создаваемых УК можно заключить, что компании создаются под конкретных заказчиков, которыми являются банки. Набор фондов этих компаний практически идентичен а именно: ЗПИФ недвижимости (или рентный), Фонд прямых инвестиций, и Кредитный Фонд. Что касается Кредитных фондов, то их использование банками получило, на мой взгляд, излишне прямолинейную схему, образно говоря, передали туда плохие активы и на три года о них забыли. Чем и вызвали ряд писем ЦБ с корректировкой  расчёта нормативов для банков. Банки, и некоторые УК, использовавшие подобные «лобовые» схемы реструктуризации плохих активов посчитали механизм Кредитных ПИФов сырым и неинтересным.    
     В пику данному мнению, распространяемому в том числе и на форумах связанных с деятельностью ПИФов, хочу подчеркнуть как пример, что автор данной статьи, выполняя просьбу одного из банков по реструктуризации плохих активов связанных с неплатежами заёмщиков вызванных кризисными явлениями в экономике использовал связку Кредитного ЗПИФ, Рентного ЗПИФ и ЗПИФа недвижимости в совокупности с Коллекторским агентством, тем самым исключив возможность лишних вопросов со стороны ЦБ.
     С помощью конструкции Закрытых паевых инвестиционных фондов можно решать и много других проблем, возникающих у предприятий и организаций в процессе ведения своей деятельности и именно этой статьёй автор предлагает положить начало обсуждению вопросов связанных с деятельностью ПИФов в России, их использование и дальнейшее развитие. Пригласить к дискуссии как людей имеющих опыт работы с ЗПИФами так и тех, кто только начинает видеть для себя перспективу их использования.

     Да, соглашусь с мнением специалистов, работающих в сфере Паевых инвестиционных фондов, что много ещё остаётся вопросов по деятельности как самих управляющих компаний так и по управлению ПИФами, взаимодействию с инфраструктурой ПИФов и Регулятором (ФСФР). И именно для разрешения возникающих проблем, предотвращения возможных ошибок при деятельности по управлению фондами, предлагаю всем желающим делиться опытом, задавать вопросы и совместно развивать это интересное направление деятельности.